keskiviikko 10. elokuuta 2022

Asuntosijoittamisen sietämätön paino

Ihanan loman jälkeen takaisin sorvin ääreen avautumisen kera. Jos et jaksa ollenkaan sellaista, niin ohita. 

Olen hieman tahtomattani asuntosijoittaja, koska olen toisen polven asuntosijoittaja, ja pari asuntoa on tullut minulle perintönä. Olen tietenkin ikuisesti kiitollinen, että vanhempani (oikeastaan äitini) ovat olleet hereillä asuntosijoittamisen kulta-aikana, ja tarjoavat nyt lapsilleen velattomia sijoitusasuntoja, joita hoitaa ja kenties majoittaa omat lapset opiskelujen aikana. Vuosia asuntosijoittajana on nyt takana 4 (joista 2 pandemiavuotta), ja jotain olen näiden vuosien aikana oppinut. Keväällä teimme keittiöremontin yhteen yksiöön, ja siitä on otettu vaikutteita tähän postaukseen. Osaan rehellistä puhetta, joten sellaista inhoarkirealismia tarjoilen tässäkin.

1. Asuntosijoittaminen on työläämpää ja vaativampaa kuin osakesijoittaminen

Asunnon jatkuva fiksaus 

Asunto kuluu koko ajan, ja jokaisen vuokralaisen jälkeen pitää vähintään ne lasikuitutapetit maalata uudestaan kalmanvalkoiseksi. Suurimpia kuluja ovat tietenkin keittiörempat, putkirempat, kattorempat, lämmönvaihtimen rempat, maalausrempat, rempat....

Pitkään vallalla ollut "one size fit all" korkeakiiltoinen, valkoinen keittiö on vihdoin saanut väistyä iloisempien ja rohkeampien värien tieltä, mikä on hienoa. Mutta värit jakavat mielipiteitä, ja kovin persoonallista ei saa niin helposti kaupaksi. Toisaalta, se saattaa tuntua kodikkaammalta ja pidentää vuokra-aikaa, kun oikea ihminen astelee ovesta sisään. Toisaalta, vuokralaisten välissä saattaa olla pidempi aika kuin neutraalissa. Osa vuokranantajista on lähtenyt värikkäämmälle tielle. Tässä kannattaa huomioida, että keittiötä ei yleensä päivitetä kuin kerran 20 - 30 vuodessa joten niitä murrettuja värejä pitää sietää vielä vuosikymmeniä sen jälkeen, kun trendi on vedetty vessanpöntöstä alas. Itse valitsimme valoisaan yksiöön varman harmaan ja turvallisen valkoisen.

Jokaisella pysyy varmasti maalipensseli kädessä, mutta jos on fiksattavaa sen yli, jälleen pitää hankkia ammattilainen asialle, jolloin toimitusajat voivat venyä ja työ taatusti maksaa. 

Keittiöremppa on lähes pakko tehdä asunnon ollessa tyhjillä, ja yleensä vähän jotain isompaa on helpointa tehdä asunnon ollessa tyhjillä. Ja jokainen tyhjä kuukausi syö tuottoja aika hurjasti.  

Vuokralaisen valinta 

Meillä on ollut periaate, että ensimmäinen sopiva saa asunnon. Yleensä näyttöjä on kuitenkin sellainen 5 kpl, joskus jopa enemmän (esim korona-pandemian aikana). Järjestelyt ja aikataulutukset vie oman aikansa. Erityisen mehukasta tämä tietenkin on, jos asunto ei sijaitse vieressä, vaan jopa ihan tuntien matkan päässä. Silloin iloinen asunnon omistaja voi hieman sadatella, jos potentiaalinen vuokralainen tekee oharin tai valehtelee näytössä. Kyllä se hieman aina jännittää, kun vasta remontoidun asunnon avaimet annat vuokralaiselle, vaikka miten olisit tsekannut taustat yms. Kauhujutut päätyvät aina iltapäivälehtien lööppeihin. 

Tässä voi mennä täysin poskelleen, ja pahimmillaan riskien realisoituessa tappiot ovat kymmeniä, jossain tapauksissa jopa satoja tuhansia euroja. Tässä vaiheessa tarvitset myös ammattimiesten ja -naisten apuja, aikaa ja rahaa kuluu. 

2. Tuotot ovat suuremman työn takana ja hajauttaminen vaikeampaa

Moni tuijottaa vuokratulotilin saldoa, katsomatta sen pidemmälle tuottoprosenttia. On totta, että esim muutaman satasen kk-tuotto asunnosta vastaa jo kohtuullisen isoa osakesalkkua. Mutta jos lähtee pankin tiskille tuulen huuhtoma peba vilkkuen, niin luultavasti lainaa on silloin otettava maksimimäärä.  Arvonnousu asunnosta on arpapeliä. Mitä silloin jää käteen, jos joutuu pakkorakoon velan takia ja asunto onkin myytävä?

3. Asuntosijoittamisessa on koko ajan kuluja 

Tyhjät kuukaudet maksavat. Myös täysistä kuukaisista omistaja maksaa veroa, vastikkeita ja mahdollisesti muitakin maksuja. Korona-aikana vuokralaiset ovat hallinneet markkinoita ja moni asuntosijoittaja on laittanut luukun myyntiin, koska yhtäkkiä onkin tullut tilanne, jossa kulut ylittävät tuotot eikä parannusta tilanteeseen ole näköpiirissä, koska vuokralaisia ei ole ollut markkinoilla.

Vs. osakesijoittaminen

Salkkua voi puljata, jos tahtoo, mutta ei ole pakko. Kukaan ei tule kommentoimaan salkkuasi ja olet koko ajan 100 % pallon päällä. Voit vaihtaa strategiaa lennosta, vaikka aika yleisesti kerrotaan, että tekemättä mitään on paras. Vaivannäkö tehdään siinä vaiheessa, kun valitaan osakkeet salkkuun, ja jos ei halua sitäkään vaivaa nähdä, sijoittamalla indeksiin todennäköisesti onnistut. 
 
Lehdissä on vähän väliä juttua ketjutetusta asuntosijoittamisesta, jossa yhden asunnon arvolla otetaan uutta lainaa toiseen. Osa on päässyt ketjuttamaan jopa 100 asuntoa. Tuo elämäntapa ei ole heikkohermoisille. Mutta osakesijoittamisessa et todennäköisesti pysty vivuttamaan itseäsi korviin saakka ja kk-säästämällä varallisuus karttuu kuin varkain ja asia on pois päiväjärjestyksestä.

Näin lyhyenkin kokemuksen jälkeen voin sanoa, että olen enemmän osaketuhlureita. Sijoituksissa on hyvä olla hajautusta, ja sillä moni perusteleekin oman asuntosijoituscasensa.

Ei kommentteja:

Lähetä kommentti